Le démembrement de propriété est un montage qui permet de préparer la succession et dont le principal avantage est la défiscalisation. Dans ce cas, ce sont les droits qui constituent la pleine propriété qui feront l’objet d’une donation, et non le bien proprement dit comme dans le cas d’une donation classique.

Différence entre donation classique et donation en démembrement

Ces formes de transmission de patrimoine ont lieu du vivant des deux parties, c’est-à-dire de celui qui lègue, appelé le donataire, et celui qui reçoit, le donataire.

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Lorsque la donation classique a lieu, le bien sort immédiatement du patrimoine du donateur afin que le bénéficiaire puisse en jouir instantanément et en pleine propriété. En revanche, voici ce qui se passe en cas de donation en démembrement :

  • l’usufruit est séparé de la nue-propriété. Ce sont tous deux les droits qui forment la pleine propriété. C’est le donateur qui devient usufruitier : il ne se sépare pas définitivement du bien puisqu’il est encore autorisé à l’occuper ou à le faire louer pour en tirer des revenus locatifs. Quant au donataire, il devient nu-propriétaire. Ce sont alors uniquement les murs du bien qu’il reçoit en donation.
  • l’usufruiter déclare les loyers qu’il perçoit, à titre de revenus fonciers. Il supporte aussi le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI et ce, selon la valeur en pleine propriété du bien. S’il occupe le logement à titre de résidence principale, il s’acquittera de la taxe d’habitation. Quant au nu-propriétaire, il est totalement exonéré de toute taxation, sauf du paiement des droits de donation.
  • au décès de l’usufruitier seulement, le nu-propriétaire acquiert finalement le bien en pleine propriété.

Notons que toute donation est irrévocable, qu’il s’agisse de celle du bien en pleine propriété ou en démembrement. Il est donc impératif de bien analyser à l’avance la situation patrimoniale de la famille avant de réaliser cette forme de transmission.

Le propriétaire peut-il donner l’usufruit à son enfant ?

Théoriquement et dans la majeure partie des cas, le parent est appelé à disparaître avant l’enfant. C’est pourquoi, c’est le montage de la donation de la nue-propriété qui est le plus souvent mis en place. Cependant, il arrive qu’un enfant soit en situation précaire. Exemple : il fait face à des difficultés financières, il souffre de handicap ou d’invalidité. Dans ce cas, le démembrement peut aussi avoir lieu, mais cette fois en réalisant l’opération inverse : le parent donne l’usufruit à son enfant. On parle de donation temporaire de l’usufruit, ce montage étant limité à une dizaine d’années environ. L’enfant pourra alors occuper le bien ou le mettre en location afin de se constituer des revenus. Lorsque la période convenue entre les deux parties est échue, le parent recouvre automatiquement la pleine propriété du bien.

Quels sont les avantages de la donation temporaire de l’usufruit ?

Ce sont des avantages fiscaux qui sont relevés en cas de donation temporaire de l’usufruit. Le parent plein propriétaire devient dans ce cas nu-propriétaire : il échappe au paiement de la taxe d’habitation, de l’IFI ainsi que des impôts fonciers.

Attention cependant car ce montage ne doit pas être utilisé à tort, c’est-à-dire uniquement dans le but de défiscaliser. Il s’agit dans ce cas d’abus fiscal qui est sanctionné par le service des impôts. Il faut alors que les deux parties, parent nu-propriétaire et enfant usufruitier, puissent prouver à tout moment que ce dernier est réellement dans le besoin et que le montage a été réalisé dans un but totalement désintéressé, suivant des motifs d’ordre patrimonial.

Pour aller plus loin sur les éventuels conflits existant entre usufruitier et nu-propriétaire : rendez-vous sur lemonde.fr.