Si vous décidez de vous lancer dans l’investissement locatif avec la loi Pinel, sachez que vous devez vous soumettre à certaines contraintes, entre autres le respect des plafonds de loyer d’une part, ainsi que des ressources de votre locataire d’autre part. Il s’agit de savoir calculer ce que vous allez devoir facturer tout en respectant ces conditions et par rapport à l’objectif de rendement que vous vous êtes fixé.

Les conditions sur le loyer

Le loyer à appliquer ne doit donc pas dépasser un certain plafond, sachant que la loi Pinel a été votée dans le but d’apporter une issue durable aux problèmes de logement en France. Ceci, notamment dans les zones à densité démographique élevée où il est extrêmement difficile de se trouver à loger (par rapport à la disponibilité du bien et à la cherté du loyer).

Deux paramètres entrent alors en compte dans le calcul du loyer :

  • premier point : il faut se référer au plafond fixé en fonction de la zone d’appartenance du bien. Rappelons que pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit être situé dans l’une des zones découpées par le ministère de la cohésion des territoires. En 2019, ce sont les zones A Bis, A et B1. Le plafond des loyers diffère selon la zone : il est plus conséquent si la zone est fortement peuplée, par exemple en zone A Bis qui correspond à Paris et ses couronnes immédiates. Y trouver un logement et accessible du point de vue financier relève du parcours du combattant. Ainsi, avec la loi Pinel, les demandeurs de logement à faibles ressources pourront accéder à l’immobilier locatif neuf.
  • deuxième point : il faut déterminer la surface totale habitable du logement. Le loyer en effet se calcule à partir d’un certain prix par mètre carré. Dans ce cas, il vaut mieux cibler le bien à acheter en fonction de la demande. Par exemple, si la ville est réputée pour le nombre élevé de sa population étudiante, il vaut mieux investir dans un bien dont le loyer est accessible à ces jeunes et par conséquent, un logement de petite surface. Voici le plafond des loyers par mètre carré : 16,96 euros pour la zone A Bis, 12,59 euros pour la zone A et 10,15 euros pour la zone B1.

Ce barème fait l’objet d’une révision tous les ans. Le loueur peut directement consulter le bulletin officiel publié et régulièrement mis à jour.

Les conditions sur les ressources du locataire

Le loueur en Pinel est dans l’obligation de considérer les ressources du locataire : cette contrainte complémentaire rejoint la politique de logement pour les ménages modestes établis dans les villes fortement peuplées. Souvent, une importante partie du budget du ménage est affecté au paiement mensuel des loyers, ce qui amoindrit leur pouvoir d’achat. L’État français a donc mis en place ces mesures justes et équitables par rapport au marché du logement et aux moyens financiers des demandeurs de logement.

Les plafonds de ressources tiennent aussi compte des zones susmentionnées. Un barème sera consulté afin de déterminer le plafond correspondant à celui qui sera appliqué pour le locataire. Ce barème tient compte de la situation familiale de ce dernier, puisque c’est l’ensemble des revenus du foyer qui sera considéré lors de l’évaluation de ce plafond.

La contrepartie de ces exigences pour le loueur : défiscaliser

En contrepartie, l’État permet au loueur de réduire son impôt sur le revenu. Si ce dernier s’engage à faire louer le logement pendant la durée maximale qui est de 12 ans, il défiscalise jusqu’à 21%.

Rendez-vous sur defiscalisezmoi.com pour obtenir toutes les informations sur la loi Pinel.